Действующее законодательство предусматривает принцип единства прав собственности как на земельный участок, так и на недвижимое имущество, располагающееся на его территории.
На законодательном уровне право собственности является одним из наиболее защищенных правовых понятий, что предусматривает запрет на какие-либо проявления посягательств 3-х лиц на любые виды имущества. Однако, существует ряд исключений. Так, могут возникнуть ситуации, когда право собственности может перейти не только в результате сделки. Как правило, такие «переходы» связаны с обеспечением общественных благ и социально значимых интересов. Примером перехода собственности является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно располагается. Способы реализации данной процедуры и ее юридические особенности регламентируются ст. 239 Гражданского Кодекса РФ.
Понятие процедуры отчуждения недвижимого имущества
Отчуждение недвижимого имущества у собственника – это процедурные действия, осуществляемые уполномоченными органами и инстанциями независимо от его воли или же по достигнутому между сторонами соглашению. Результатом совершения таких действий является прекращение права собственности на недвижимость, в соответствии со специально регламентированными в законодательстве правилами и основаниями.
Следует разграничивать процедуру отчуждения недвижимого имущества от другой похожей процедуры – под выплату ренты, которая вносится в реестр в качестве обременения. Последние действия предполагают исключительно добровольный характер и требуют соответствующего волеизъявления обеих сторон данного вида правоотношений, т.е. составления соответствующего договора.
Согласно Ч. 3 ст. 35 Конституции устанавливается исключительный характер процедуры отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка. При этом, если имущество отчуждается в социально значимых интересах, то его собственнику закон гарантирует соразмерную компенсацию. Эти же положения детально конкретизированы в Ч. 2 ст. 235 ГК. Кроме этого, также устанавливается закрытый перечень оснований, по которым становится возможной реализация данной процедуры:
- отчуждение недвижимости, обусловленное ненадлежащим использованием земельного участка;
- отчуждение недвижимости, являющейся незавершенным строительством, ввиду окончания соглашения об аренде муниципального, регионального или федерального земельного участка – в данном случае речь идет о собственнике соответствующего уровня;
- отчуждение недвижимости, обусловленное изъятием земли в пользу регионального, муниципального или федерального собственника;
- отчуждение недвижимости в том случае, если земельный участок принадлежит одному лицу, а постройка другому, причем последняя является объектом культурного значения и не подлежит сносу (при условии невозможности заключения сделки и наличия судебного спора, соответствующим актом может признаваться право принудительного выкупа этого объекта собственником участка);
- в тех случаях, когда собственник использует жилье с нарушением назначения, либо содержит его бесхозяйственным образом, грозящим разрушением, и не выполняет соответствующее предписание муниципального органа.
Основания для отчуждения земельного участка
Кроме изъятия недвижимости, аналогичным образом решается вопрос с отчуждением самого земельного участка. Данная процедура предусматривается законом в ст. 279 и 283 ГК – прописаны возможности перехода собственности на землю в пользу регионального, федерального или муниципального публичного собственника. Эти же основания конкретизированы в нормах ЗК – ст. 49, в которой прописаны основания для отчуждения земли, а именно: необходимость размещения инфраструктурных объектов или последующее использование земли для обеспечения безопасности. Кроме этого, также существуют и причины санкционного типа, обусловленные ненадлежащим использованием земель сельскохозяйственного назначения. Так, если последние не используются целевым образом на протяжении 3-х лет, то данное обстоятельство может служить законной причиной для оформления изъятия. Прочие виды нарушений заключаются в эксплуатации сельскохозяйственных угодий в иных целях, либо таким способом, который влечет за собой угрозу причинения урона свойствам аграрных земель.
Порядок отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка
Законом предусматривается ряд особых правил проведения данной процедуры отчуждения. Для этого потребуется наличие решения федерального, регионального, либо муниципального органа, исполняющего соответствующие функции.
Принятое решение доводится до собственника путем направления уведомления. Обязательным приложением к уведомлению является предлагаемый договор. Для заключения сделки действующий порядок требует согласие собственника. В случае, если этот объект оформлен на несовершеннолетнего, действуют особые правила. Для оформления сделки потребуется согласие органа в сфере опеки и попечительства. Договор будет зарегистрирован, а новый собственник внесен в реестр, если в процессе регистрации будут получены доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего собственника.
Судебным решением предыдущему собственнику может быть предоставлено временное право пользования недвижимостью на протяжении не более полугода.
В договор, в том числе и заключаемый в пользу несовершеннолетнего гражданина, допускается включать как условия о денежной выплате, так и о предоставлении нового жилья взамен. При этом, при расчете компенсации учету подлежит не только стоимость изымаемого имущества, но и расходы на переезд и временное проживание.
Что должно быть указано в договоре-соглашении об отчуждении недвижимости?
Законом оговаривается, что отчуждение-изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или договора, заключаемого с собственником. Данный договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия отчуждения.
Как правило, такой договор содержит следующие условия:
- наименование сторон договора;
- кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества, подлежащих отчуждению (если кадастровые номера не были присвоены, то указываются условные номера, а при их отсутствии подробно описывают изымаемые объекты);
- цель отчуждения;
- реквизиты решения об отчуждении недвижимости (дата принятия, номер и название принявшего его органа);
- права на участки и объекты, которые прекращаются;
- срок, в течение которого правообладатель должен передать объекты недвижимости (максимально возможный срок не может превышать 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;
- размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.
До того как договор будет заключаться, уполномоченный орган осуществляет соответствующие подготовительные действия, а именно:
- проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию;
- оценка участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Во время таких подготовительных действий правообладатели обязаны обеспечить беспрепятственный доступ к своим участкам.
Соглашение об отчуждении недвижимости заключается в письменной форме между уполномоченным органом и каждым правообладателем. То есть если на участке расположены здания разных собственников, то соглашение будет подписано с каждым из них. Если изъятие происходит по инициативе организации, то она также будет выступать в качестве одной из сторон данного соглашения.
После подписания договора об отчуждении уполномоченным органом и заинтересованной организацией документ направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости совместно с другими документами.
Возмещение за отчуждаемые объекты недвижимости
Размер возмещения правообладателю за изымаемые для государственных или муниципальных нужд объекты недвижимости регламентируется п. 1 ст. 281 ГК РФ. Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение.