Согласно действующим правовым нормам, нельзя продать дом отдельно от земельного участка, на котором дом расположен. Поэтому при оформлении договора купли-продажи земельного участка с домом, в отличие от квартиры, потребуется собрать дополнительные документы и использовать несколько иную форму самого договора. В договоре нужно будет отдельно прописать как характеристики дома, так и все необходимые идентификационные признаки участка, а также указать, что договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости (если такой акт не оформлялся отдельно) – без соблюдения данных требований договор будет считаться недействительным.
Форма и предмет договора купли-продажи земельного участка с домом
Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом оформляется в письменном виде и должен быть подписан обеими сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи является основанием для его признания недействительным (ст. 549-550 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что закон не предусматривает обязательной нотариальной формы такого договора, однако имеются некоторые исключения, в случае которых потребуется оформление типовых документов установленного образца:
- сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость (кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке);
- сделки по отчуждению недвижимости, если заявление и документы на регистрацию сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения права) будут представлены в соответствующий орган регистрации прав по почте.
Также следует знать, что переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка вместе с жилым домом подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; ч.3 ст. 1, ч.1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. В связи с этим, ключевым условием договора является точное определение его предмета, в котором необходимо указать все необходимые параметры по дому и земельному участку, однако делать это нужно раздельно.
Идентификационные признаки жилого дома, подлежащие обязательному указанию в договоре:
- точный адрес дома;
- площадь дома;
- кадастровый (инвентаризационный) номер;
- сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016г. или в выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП).
Идентификационные признаки земельного участка, подлежащие обязательному указанию в договоре:
- точный адрес участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер;
- категорию земель;
- вид разрешенного использования;
- сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016 г. или в выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).
Какие документы нужно подготовить для продажи земельного участка с домом?
Обращаем Ваше внимание на необходимость заблаговременной подготовки к процедуре продажи дома с участком. В ряде случаев только сбор документов может потребовать несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, Вам потребуется собрать следующий пакет документов:
- договор купли-продажи не менее чем в трех экземплярах (по одному для обеих сторон сделки и еще один – для Госреестра);
- оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
- нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества с определением имущественных долей супругов);
- оригинал выписки из ЕГРН;
- свидетельство о собственности или другой документ, подтверждающий право собственности владельца на имущество;
- письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;
- согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних граждан.
Если Вы желаете, чтобы Ваша сделка купли-продажи частного дома с земельным участком прошла гладко и в полном соответствии с законом, лучшим решением будет обратиться за помощью к нотариусу, который быстро и грамотно разъяснит Вам Ваши права и обязанности, профессионально оформит всю необходимую документацию, а также предоставит другие нотариальные услуги в отношении недвижимого имущества.